Siete de cada diez hoteles de Mallorca tienen la categoría de cuatro estrellas

La planta hotelera vacacional de Mallorca ha dejado de medirse en número de camas para empezar a medirse en millones de euros. A lo largo de las dos últimas décadas, la isla ha protagonizado un proceso de transformación que, aunque discreto en su forma, ha sido contundente en sus efectos. El valor total de los hoteles de Mallorca ha alcanzado en 2024 los 16.143 millones de euros y, si se cumplen las previsiones del nuevo informe de TASALIA (Grupo Alia), la cifra escalará hasta los 20.296 millones en 2025. Es decir, un crecimiento de más del 25 por ciento en tan solo un año.

El documento, titulado Valoración de la planta hotelera vacacional de la isla de Mallorca en 2024 y pronóstico 2025, analiza la evolución del valor inmobiliario del sector turístico desde una óptica patrimonial. La principal conclusión que se obtiene del informe, es que Mallorca ya no compite en volumen, sino en valor. El crecimiento acumulado desde 2002 se sitúa en el 240 por ciento. Lo que antes eran camas, ahora son activos.

ASCENSO SILENCIOSO DEL 4 ESTRELLAS

Este cambio de paradigma no ha sido accidental. Se ha producido al calor de la profesionalización de la gestión hotelera, la reconversión de buena parte de la oferta a categorías superiores y una nueva orientación estratégica del modelo turístico, centrado en rentabilidad y eficiencia. También ha contribuido un contexto macroeconómico favorable, marcado por tipos de interés bajos que han incentivado el movimiento inversor.

Uno de los indicadores utilizados en el informe para medir el valor real de los activos es el ValuePAR, una métrica que estima el valor por habitación disponible. En Mallorca, este dato alcanza en 2024 los 147.258 euros de media por habitación. La cifra refleja una realidad que ya es difícil ignorar: Mallorca no solo sigue siendo un destino turístico de primer orden, también se ha convertido en un mercado inmobiliario hotelero altamente atractivo para fondos, promotores y cadenas.

En paralelo a este aumento de valor global, el informe muestra una mutación profunda en la composición del parque hotelero. Los hoteles de 4 estrellas han pasado a concentrar el 71 por ciento del valor total de la planta. En 2014 representaban apenas un tercio. Los de 3 estrellas, que hace una década suponían el 61 por ciento del mercado, apenas rozan hoy el 17 por ciento. La isla ha apostado, de forma casi quirúrgica, por una subida de categoría silenciosa pero estructural.

El documento sitúa el valor proyectado de los hoteles de 4 estrellas en más de 12.600 millones de euros para 2025. Los de 3 estrellas rondarían los 3.800 millones, mientras que los establecimientos de 5 estrellas alcanzarían los 2.100 millones. Esta última categoría, pese a representar una parte menor del volumen total, ha multiplicado por ocho su valor desde 2002. Solo desde 2019 ha experimentado un crecimiento del 20,5 por ciento.

RENTABILIDAD BAJO LUPA: EL WACC

Las zonas de mayor valor también han cambiado. El liderazgo municipal lo encabeza Calvià, seguido de Sant Llorenç des Cardassar y la Playa de Palma. A nivel territorial, los polos más valiosos son Mallorca Ponent, Nord y Llevant, todos ellos con presencia destacada de hoteles reconvertidos o con proyectos de reposicionamiento. Estas áreas concentran el grueso del capital hotelero de la isla, y se perfilan como las más rentables de cara a los próximos años.

El informe no se limita a ofrecer una fotografía estática del presente. También aporta elementos para anticipar hacia dónde puede evolucionar el mercado. Uno de ellos es el WACC (coste promedio ponderado del capital), un indicador técnico que ayuda a entender el precio real de un hotel en función de la rentabilidad esperada por los inversores.

Actualmente, el WACC medio estimado en Mallorca se sitúa en el 7,8 por ciento. Aunque se trata de un dato razonablemente competitivo, su evolución estará muy condicionada por los próximos movimientos del Banco Central Europeo. Una bajada de tipos impulsaría aún más la revalorización de activos. Una subida, en cambio, podría enfriar el mercado.

EL TURISMO COMO ACTIVO FINANCIERO

Este viraje tiene implicaciones que van más allá del turismo. La conversión del parque hotelero en activo de inversión transforma las reglas del juego, tanto en el urbanismo como en la economía local. También introduce nuevos actores en la toma de decisiones: fondos, bancos, gestoras de activos. La hotelería mallorquina ya no se mide por ocupación, sino por rendimiento de capital.

Para TASALIA, que lleva más de treinta años especializada en valoración de activos inmobiliarios, este proceso responde a una lógica de maduración del destino. Su metodología incorpora métricas estandarizadas y herramientas ajustadas a las nuevas exigencias del mercado. Las previsiones apuntan a que Mallorca seguirá creciendo “a buen ritmo” durante los próximos ejercicios.

Con todo, el informe también deja entrever un posible cambio de fase. La consolidación del 4 estrellas como categoría dominante plantea la duda de si existe margen para seguir subiendo. Mientras tanto, el 5 estrellas crece con fuerza, pero sigue representando una parte limitada del total. El riesgo de saturación o sobrevaloración existe. Y los inversores lo saben.

Mallorca, por ahora, sigue siendo un producto estrella. Pero ya no es solo un destino de sol y playa. Es un mercado de capital. Y como todo mercado, está sujeto a ciclos, ajustes y tensiones. Lo que fue turismo de masas, hoy es una cartera de activos. Lo que antes eran camas, hoy son cifras.